کلید اول به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، بررسی بازار مسکن ایران به خصوص طی دهه های اخیر نشان می دهد که این بازار ناشی از عوامل درون و برون بخشی همواره با نوسانات نسبتا شدیدی مواجه بوده است و ساخت و ساز و همچنین تقاضا و قیمت در بخش مسکن دارای روندهای سینوسی هم جهت و تقریبا منطبق بر هم بوده است به طوری که با ایجاد تغییر در یکی از متغیرهای اقتصادی، تقاضای مسکن و به تبع آن قیمت مسکن به دلیل کشش کم عرضه مسکن در کوتاه مدت، افزایش می یابد و به دنبال آن سرمایه گذاران با اخذ پروانه ساختمانی به بازار مسکن وارد می شوند که این مساله با توجه به میانگین طول دوره حدودا دو ساله ساخت مسکن در ایران، منجر به افزایش عرضه و ثبات قیمتی و همچنین کاهش ساخت و ساز در بازار مسکن در بلند مدت می شود. به بیان دیگر، کشش عرضه در بازار مسکن، پایین است به این معنا که سمت عرضه، قادر به واکنش زود هنگام به تحولات بازار ملک نیست. این پایین بودن کشش عرضه سبب می شود، ساخت و ساز، با تاخیر نسبت به رشد معاملات، تحریک شود که در نتیجه این تاخیر زمانی، رشد تقاضای خرید مسکن به افزایش قابل توجه قیمت در دوره رونق منجر می شود.
به دلیل تغییرات ناشی از این پارامترها طی چند دهه اخیر، در سال های 75، 81، 87 و 91 بازار مسکن رونق ساخت و ساز، معاملات و افزایش ناگهانی قیمت را تجربه کرد. به دنبال سیکل های وصف شده، بازار مسکن از اواسط سال 1392 وارد دوره رکودی شد و به نظر می رسد در این دوره عامل اصلی ایجاد رکود و تعمیق آن کاهش قابل توجه تقاضای مسکن به دلیل کاهش قدرت اقتصادی و همچنین کاهش تمایل خانوارها ناشی از رکود کم سابقه در کل اقتصاد و البته بالا بودن نرخ سود واقعی بانکی است.
علی قائدی تحلیلگر بازار ملک و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن پررنگ ترین عامل بیرونی تاثیرگذار بر بازار مسکن برای عبور از رکود به رونق را طی چند ماه اخیر تحرکات بازار ارز می داند. وی در این باره به پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، اعلام کرد: به نظر می رسد حتی اگر نرخ ارز به ثبات برسد، بازار مسکن در سال آینده متاثر از شرایط درونی و بیرونی، رشد قیمتی بیش از نرخ تورم را تجربه خواهد کرد.
وی برای توضیح چرایی این روند، به وضعیت بازار مسکن طی سال های 92 تا 95 اشاره می کند و می گوید: طی سالهای 92 تا 95 که بازار مسکن به دلیل قرار گرفتن در دوره رکود، شرایط باثباتی به لحاظ قیمت فروش آپارتمان در شهر تهران را تجربه می کرد و سرمایه گذاری در این بخش با بازدهی اندکی همراه بود، نرخ تورم عمومی کشور رشدی بیش از 10 درصد را در هر سال به طور میانگین تجربه کرد؛ بنابراین در مقطع زمانی کنونی بخش مسکن برای جبران عقب ماندگی از افزایش نرخ تورم عمومی طبیعی است که نرخ افزایشی بیش از نرخ تورم را تجربه کند. به همین دلیل در ماه های اخیر شاهد رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم عمومی کشور بودیم. در فاصله سال های 93 تا 95 به رغم تورم سالانه حدود 10 درصدی، قیمت مسکن ثابت ماند به این معنا که ارزش واقعی املاک مسکونی در تهران با کاهش سالانه 10 درصدی روبرو شد. با توجه به سطح نسبی قیمت ها در بازارهای مختلف که همواره متناسب با تورم تغییر می کند، اکنون در دوره رونق معاملات مسکن، شاهد جبران تورم مسکن و افزایش قیمت واقعی برای تنظیم سطح نسبی قیمت ها هستیم.
وی ادامه می دهد: از این رو برای سال آتی نیز به نظر می رسد این روند افزایشی ادامه داشته باشد البته پیشتازی افزایش قیمت مسکن نمی تواند خیلی متفاوت از افزایش نرخ تورم عمومی کشور باشد.
قائدی در توضیح علت فاصله اندک نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ رشد تورم به دو دلیل اشاره می کند و می گوید: این مساله در دو عامل درونی وبیرونی بخش مسکن ریشه دارد. دلیل نخست به مازاد عرضه موجود در بخش مسکن باز میگردد همانطور که در آمارها آمده در حال بازار مسکن کشور دارای 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه است. همین موضوع می تواند ترمزی برای جلوگیری از جهش چندبرابری قیمت ها باشد.
این تحلیلگر اقتصادی به دلیل دوم اشاره می کند و می گوید: در عین حال طی سال های گذشته وضعیت اقتصاد کلان کشور به گونه ای پیش نرفته است که منجر به افزایش قدرت خرید مردم شود و همین موضوع باعث می شود که تقاضای زیادی در بازار مسکن وارد نشود.
منبع سایت:هیبنا
